VIRAL ! Empat Bank Syariah Tolak DP Nol Persen

Gubernur dan Wakil Gubernur DKI Jakarta periode 2017-2022

BERITA VIRAL - Gubernur dan wakil gubernur DKI Jakarta terpilih, Anies Rasyid Baswedan-Sandiaga Salahudin Uno kembali menuai protes. Pasalnya, program rumah dengan DP 0% yang menjadi program andalan pasangan nomor urut 3 tersebut tidak sesuai dengan realita dilapangan. Meski baru menjabat pada Oktober 2017 nanti, masyarakat banyak yang bertanya tentang kelanjutan program tersebut, khususnya yang tinggal di Jakarta.

Simak Berita Soal Pilkada DKI Jakarta 2017 disini

Dari sekian banyak informasi yang saya dapat, tidak ada satupun bank yang menyanggupi pembelian rumah dengan DP 0%. Rata-rata mematok persyaratan DP tertinggi 30% dan terendah 10% dari harga rumah yang akan dibeli. Mengacu pada program yang akan diterapkan oleh Anies-Sandi, pemerintah DKI akan membayar DP sebesar 15%, dengan syarat sebagai berikut :

1. Punya penghasilan minimal 7 juta/bulan.
2. Sudah menjadi warga Jakarta minimal 5 tahun sejak pembuatan KTP.
3. Sudah menabung di Bank DKI minimun 6 bulan dengan jumlah tabungan minimal 2.3 juta per bulan.
4. Hunian yg diberikan berupa rumah vertikal atau rusun.
5. Harga rusun maksimal 350 juta
6. DP ditalangi pemprov DKI sebesar 15% dari 350 juta =52,5 juta. DP ini akan dicicil Debitur sesuai ketentuan pemprov DKI.

Sebagai data pembanding, ada pun kalkulasi data dari KPR/ KPA bank konvesional maupun KPR/ KPA bank bersyariah. Berikut rinciannya :

Berdasarkan hitungan KPR/ KPA bank konvensional

Telah dilakukan simulasi terkait Program DP 0 Persen dengan DP yang ditalangi Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta sebesar Rp 52,5 juta atau 15 persen dari total harga poperti, dalam hal ini rumah susun (rusun). Hasil yang didapat dari kalkulator KPR/KPA BTN adalah bahwa untuk dapat membeli rusun dengan harga Rp 350 juta, calon konsumen harus berpenghasilan lebih dari Rp 7,5 juta per bulan atau minimal Rp 9 juta per bulan. Mengacu aturan BI, cicilan per bulan atau debt service ratio harus 30 persen atau sepertiga dari total penghasilan, dengan besaran tergantung tenor KPR/KPA.

Untuk properti atau rusun dengan harga Rp 350 juta dan DP 15 persen maka plafon pinjaman yang disetujui adalah Rp 297,5 juta. Dengan asumsi suku bunga 8,75 persen setahun pertama, maka calon konsumen dikenakan cicilan per bulannya sebesar Rp 3,4 juta untuk masa tenor selama 20 tahun. Perlu dicatat, simulasi tersebut di atas menggunakan kalkulator KPR/KPA bank konvensional. Lantas, bagaimana bila menggunakan fasilitas KPR/KPA bank syariah?

Berdasarkan hitungan KPR/ KPA bank bersyariah

Mengacu pada peraturan pemerintah tentang cicilan rumah bank bersyariah, Debitur dianjurkan untuk membayar DP sebesar 30% dari harga rumah. Jika harga rumah yang akan dibeli sebesar 350 juta, maka plafon pinjaman yang disetujui adalah 245 juta.

Dua dari empat bank syariah memberikan tenor maksimal hanya 180 bulan atau 15 tahun. Keduanya adalah Bank BCA Syariah, dan Bank Muammalat. Bank Muammalat, contohnya. Dengan tenor maksimal 15 tahun, bank ini mengharuskan konsumen membayar cicilan Rp 4,3 juta per bulan.

Sementara kalkulator murabahah Bank BCA Syariah menunjukkan angka Rp 4,3 juta per bulan dengan margin efektif 16 persen per annum. Lain lagi dengan Bank Syariah Mandiri. Bank pelat merah ini, bahkan hanya memberikan tenor maksimal 120 bulan atau 10 tahun. Dengan tenor seperti ini, konsumen diwajibkan membayar cicilan per bulan Rp 4,13 juta per bulan dengan margin efektif 16,2 persen per annum.

Dibandingkan ketiga bank syariah di atas, Bank BNI Syariah lebih fleksibel. Konsumen dapat memilih tenor lebih panjang hingga maksimal 240 bulan atau 20 tahun. Untuk tenor sepanjang itu, konsumen harus mengangsur Rp 3,046 juta per bulan. Sementara bila konsumen memilih tenor 15 tahun, akan didapati angka Rp 3,3 juta per bulan.

Baik Bank BNI Syariah, BCA Syariah, Bank Muammalat, maupun Bank Syariah Mandiri mengenakan besaran DP 30 persen dari total harga rusun. Pengenaan DP ini lebih tinggi dua kali lipat dibanding Program DP 0 Persen milik Anies-Sandi yang bakal ditalangi Pemprov DKI Jakarta. Karena DP yang ditetapkan 30 persen, keempat bank syariah tersebut menyetujui plafon pinjaman atau murabahah  hanya Rp 245 juta.

Bank BNI Syariah menetapkan gaji minimal konsumennya yang memilih tenor maksimal 240 bulan adalah Rp 7,615 juta per bulan. Angka lebih tinggi ditetapkan untuk konsumen yang memilih tenor 180 bulan, yakni Rp 8,261 juta per bulan. Sedangkan konsumen yang ingin menggunakan KPR Bank Muammalat harus berpenghasilan minimal Rp 15 juta per bulan, serupa dengan Bank BCA Syariah.

Kesimpulan dari kalkulasi data diatas adalah sebagai berikut :

Pertama, DP yang disetujui bank bersyariah jauh lebih tinggi dua kali lipat dibanding bank konvensional, yaitu 30%. Itu artinya DP 0% menurut program Anies-Sandi tidak berlaku pada bank bersyariah, meskipun DP 0% yang dimaksud adalah dengan menalangi DP 15% oleh pemprov DKI.

Kedua, dari kalkulasi hitungan bank konvensial, tenggang waktu cicilan rumah yang disetujui maksimal 15 tahun, calon komsumen harus berpenghasilan minimal 7,5 juta per bulan. Mengacu pada syarat minimal gaji menurut program DP 0% Anies-Sandi, maka calon konsumen harus mengurungkan niatnya untuk memiliki rusun seharga 350 juta, karena syarat yang ditetapkan konsumen harus bergaji minimal 7 juta.

Ketiga, melihat besaran bunga yang diterapkan oleh masing-masing bank, bank bersyariah memiliki standar suku bunga yang jauh lebih tinggi daripada bank konvensional. Besaran suku bunga 16% pertahun, itu artinya dua kali lipat lebih besar daripada bank konvensional. Jika kalkulasi hitungan berdasarkan bank konvensional saja tidak memenuhi syarat yang ditetapkan oleh program rumah DP 0% Anies-Sandi, maka lebih sangat tidak mungkin lagi bagi bank bersyariah untuk menyetujui program tersebut.

Dengan besaran gaji minimal 7,5 juta untuk dapat menyicil rumah susun senilai 350 juta, program Anies-Sandi bisa dipastikan tidak tapat sasaran, mengingat gaji rata-rata rakyat miskin di Jakarta sekitar 3,5 juta-an.